A big jump in the lower quartile selling price of homes in south Auckland over the last two months more than wiped out the benefits of falling mortgage interest rates for first home buyer households, according to the interest.co.nzHome Loan Affordability Report for July.The report shows that the REINZ's lower quartile selling price of homes in the Auckland region has dropped from $616,500 in May to $602,000 in July, and that combined with recent falls in interest rates has improved affordability for first home buyers in most parts of the region.
 
Between May and July the average bank interest rate on two year fixed rate mortgages dropped from 5.61% to 5.17% and that combined with the drop in the lower quartile selling price would have reduced the mortgage payments on a lower quartile priced home in the Auckland region from $821.83 a week in May to $767.89 in July, a saving of $53.94 a week for typical first home buyers.
 
奥克兰养房难，自住、投资都看好惠灵顿
 
根据最近一期的房屋贷款可负担报告显示，除了奥克兰以外，新西兰所有地区的房屋对首次购房者来说都是可负担的。“房屋贷款可负担报告”是衡量新西兰各地区25-29岁工作夫妇，在购买下四分位数（又称“第一四分位数”，等于抽查样本中所有数值由小到大排列后第25%的数字。）房价的房屋后的还贷能力。一般来讲，还款额少于夫妇两人实际收入的40%，就说明房价是可负担的，而如果高于40%就说明还贷负担很重。
 
由于利率和房价下滑，奥克兰大部分地区的还贷可负担性得到改善。根据新西兰房地产协会(REINZ)报告显示，奥克兰地区的房价下四分位数已经从5月份的$616,500纽币，降至7月份的$602,000纽币。而且在同一时期内，各大银行的两年公布的定期贷款利率也从5.61%降至5.17%。在奥克兰地区购买下四分位数房价的房屋，7月份每个礼拜还贷约需767.89纽币，比5月份的每周821.83纽币节省了53.94纽币。受利率和房价双双降低的影响，奥克兰大部分地区包括，奥克兰北岸，Central Auckland（原奥克兰市议会管辖区域）和西奥克兰等区域的养房成本都得到改善；7月份，三个地区的每周还贷金额分别为$918.62、$739.50和$756.10纽币。
 
虽然在过去三个月中奥克兰地区的还贷可负担性的到了缓解，但是相对于新西兰全国其他地区来奥克兰的还贷可负担性还是偏高，就算在低利率和房价下跌的帮助下整个奥克兰地区人们的还贷负担还是很重，在奥克兰西区负担率为46.49%，北岸的负担率为50.32%，而奥克兰中心区域的的还贷负担则高达56.09%，面对这些数字就算是利率和房价都有所下降，也让首次购房者望而却步。专家分析奥克兰的房价需要再下降20%，首次购房者才能负担的起还款的压力。
 
更严重的是，低利率，房价下降对改善房屋贷款可负担性的福利并没有覆盖所有奥克兰地区。南奥克兰地区的下四分位数房价从5月份的$541400纽币，以迅猛的速度，在7月份已经涨到$580100纽币，达到了历史新高。南奥克兰房价的大幅上涨抹去了利率下滑的收益，还贷额从5月份的每周$714.38纽币，涨至7月份的$737.86纽币。
 
对比与奥克兰56%的还贷负担率，惠灵顿的还贷负担率只有23.52%，比奥克兰低32%，我们在看看近四年奥克兰和惠灵顿的四分位价一下房价的平均每周还款额的对比：

Weekly household Mortgage Payments on a Lower Quartile Priced Home

5月 2013

7月 2014

5月 2015

7月 2015

Auckland

$576.62

$690.95

$821.83

$767.89

Wellington

$382.99

$400.63

$406.05

$367.56

 
对比奥克兰和惠灵顿没收的还贷情况，在2013年到2014年期间，惠灵顿的每周的平均还贷额要低于$250纽币左右，到了2015年每周还贷的差距被提升到$400纽币，这样的高房价和还贷压力已经让多数首次购房者放弃奥克兰选择惠灵顿。与其面对奥克兰始终让人难以负担的过高房价，和让人为难的房屋贷款可负担性，购房者何不选择南下惠灵顿来购买自己的首套住房，不仅可以获得更好的环境，和更有大的居住空间，而且贷款压力小，不用降低生活质量。在惠灵顿买房是购房者明智的选择。
 
本文由TFS金融顾问周宁提供，查看更多文章请登陆TFS公司的Face book https://www.facebook.com/totalfinancialsolutionswellington” 我们提供专业的房屋贷款服务，十年以上的房屋贷款经验，用心为您解决房屋贷款的问题